আপনার ব্যবসায়ের জন্য কোনও সম্পত্তি কেনা বা বেচার কথা যখন আসে তখন প্রারম্ভিক পয়েন্টটি সম্পত্তিটির মূল্য কত তা নির্ধারণ করা। এটি যথেষ্ট সহজ বলে মনে হচ্ছে - অবশ্যই, আপনি দেখেন যা আগে আপনার এলাকায় বিক্রি হয়েছিল এবং এটি জাম্পিং পয়েন্ট হিসাবে ব্যবহার করবেন? দুঃখের বিষয়, সম্পত্তির মূল্যায়ন - এবং বিশেষত বাণিজ্যিক সম্পত্তি - এত সহজ সরল নয়। যদি এটি হয় তবে এই ক্ষেত্রে পেশাদার মূল্যায়নকারীদের কোনও প্রয়োজন হবে না।
বাজার মূল্য কি?
বাজারদর স্থানীয় রিয়েল এস্টেট মার্কেট, সরবরাহ ও চাহিদা ভিত্তিতে, অন্যান্য রিয়েল এস্টেট মার্কেটের জন্য এলাকায় কী কী অন্যান্য জিনিস বিক্রি হচ্ছে, তার ভিত্তিতে কোনও সম্পত্তি কোনও আর্মের দৈর্ঘ্যে কী বিক্রয় করবে - তার অর্থ কোনও স্বাধীন ছাড় ক্রেতার কাছে, কোনও ছাড় বা কিকব্যাক ছাড়াই- এবং সম্পত্তিটির নির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্য এবং বেনিফিট।
এটি এর মতো নয় বাজারদর একটি সম্পত্তি, যা বাজার মূল্যের চেয়ে কম বা কম হতে পারে। এটি কারণ যে বিক্রয়কর্তা সম্পত্তি বিক্রয় করতে সম্মত হন দাম the এটি বাজার মূল্যের সমান হতে পারে, বা বিক্রেতা সম্পত্তিটির জন্য কম দাম গ্রহণ করতে পারে কারণ উদাহরণস্বরূপ, তার দ্রুত বিক্রয় প্রয়োজন।
মূল্যায়নের তিনটি পৃথক পদ্ধতি
বাজারমূল্যের আরও দীর্ঘতর সংজ্ঞা রয়েছে এবং এটি নির্ভরযোগ্য মূল্যায়ন পদ্ধতির ধরণের উপর নির্ভর করে। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে মূল্যায়নের তিনটি প্রাথমিক পদ্ধতি রয়েছে: বিক্রয় তুলনা পদ্ধতির, দ্য খরচ পদ্ধতির এবং আয় পদ্ধতি। কোনও মূল্যায়নের প্রদত্ত সম্পত্তিটির জন্য কোন পদ্ধতিটি ব্যবহার করতে হয় তা জানতে কোনও মূল্যায়নকারীর কাজের অংশ।
আমরা তিনটি পদ্ধতির দিকে নজর দেওয়ার আগে মনে রাখবেন যে কোনও সম্পত্তির মূল্যমানের একটি ভাল শতাংশ বিষয়ী। বিজ্ঞানের চেয়ে কোনও সম্পত্তির কতটুকু মূল্য রয়েছে তা সিদ্ধান্ত নেওয়া এবং প্রক্রিয়াটির নির্দিষ্ট কিছু অংশ বোঝা একটু কঠিন হতে পারে। আপনি তিনটি পৃথক মূল্যায়নকারীকে একই সম্পত্তিটির মূল্য দিতে এবং তিনটি পৃথক উত্তর পেতে চাইতে পারেন।
এটি বিশেষত বাণিজ্যিক সম্পত্তির ক্ষেত্রে সত্য যেখানে সংকট সম্পত্তি সম্পর্কিত মূল্যায়নে ভূমিকা নিতে পারে। মূল্যায়ন কয়েক ক্ষেত্রে কয়েক হাজার ডলার আলাদা হতে পারে!
বিক্রয় তুলনা পদ্ধতির ব্যবহার করে বাড়ির মূল্যায়ন
বিক্রয় তুলনা পদ্ধতির আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণের জন্য সর্বাধিক ব্যবহৃত পদ্ধতি, যদিও এটি কিছু ধরণের বাণিজ্যিক সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের জন্যও উপযুক্ত। এই পদ্ধতির ব্যবহার করে সম্পত্তির মান একই বাজারে সম্প্রতি একই ধরণের সম্পত্তি কী বিক্রি করেছে তার উপর ভিত্তি করে। এই বৈশিষ্ট্যগুলিকে "তুলনাযোগ্য" বা "কমপস" বলা হয় - সুতরাং বিক্রয় শব্দটি তুলনা পন্থা
এখানে কিভাবে এটা কাজ করে:
সম্পত্তি বৈশিষ্ট্য নোট করুন
সম্পত্তির বৈশিষ্ট্য এবং সুবিধার তালিকা দিয়ে শুরু করুন, উদাহরণস্বরূপ:
- বর্গক্ষেত্র ফুটেজ.
- অনেক আকার.
- অবস্থান।
- বয়স।
- শয়নকক্ষ এবং বাথরুমের সংখ্যা (আবাসিক হলে)।
- যদি বাণিজ্যিক হয় তবে সর্বোত্তম ব্যবহারে সম্পত্তিটি রাখা যেতে পারে (উদাহরণস্বরূপ, অফিস, খুচরা, গুদাম)।
- সামগ্রিক অবস্থা (ভাল, গড়, দরিদ্র)।
গ্যারেজ, পুল, আপগ্রেড
–
এই সম্পত্তিটিকে সম্প্রদায়ের অন্যান্য সম্পত্তি থেকে আলাদা করে এমন কোনও কিছুই।
তুলনামূলক বৈশিষ্ট্য অনুসন্ধান করুন
পরবর্তী পদক্ষেপটি হ'ল বিষয়বস্তুর সাথে তুলনামূলক কমপক্ষে তিনটি সংখ্যার বিক্রয়মূল্যের সন্ধান করুন। এর অর্থ তাদের উচিত বৈশিষ্ট্যগুলির কয়েকটি বা আদর্শভাবে ভাগ করুন আপনি তালিকাবদ্ধ করেছেন। নিম্ন স্কোয়ার ফুটেজের মতো কোনও আলাদা বৈশিষ্ট্যের একটি নোট তৈরি করুন - আপনার পরে এই তথ্য প্রয়োজন হবে।
যদি আপনার একাধিক তালিকা পরিষেবাতে অ্যাক্সেস থাকে তবে আপনি সহজেই কমপগুলির একটি তালিকা টানতে পারেন। আপনি সর্বশেষে বিক্রি হওয়া সম্পত্তিগুলির সন্ধান করছেন তিন থেকে ছয় মাস - রিয়েল এস্টেটের বাজারগুলি এত তাড়াতাড়ি চলে যায় যে পুরানো বিক্রয়মূল্যের মেয়াদ শেষ হয়ে যায়। আপনার তুলনামূলক বৈশিষ্ট্যের ঠিকানায় মনোযোগ দিন। পরিবহন এবং বিদ্যালয়ের মানের মতো কারণগুলির কারণে অবস্থান রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মূল উপাদান, যাতে আপনি একই পার্শ্ববর্তী অঞ্চলে এবং আদর্শভাবে বিষয় সম্পত্তির কয়েকটি রাস্তার মধ্যে সম্পত্তি খুঁজছেন।
যদি আপনার এমএলএসে অ্যাক্সেস না থাকে তবে আপনি জিলোতে এই তথ্যটির অনেকগুলি সন্ধান করতে পারেন; আপনাকে আরও কিছু খনন করতে হবে।
একটি বেঞ্চমার্ক মূল্য গণনা করুন
একবার আপনার তুলনাযোগ্যগুলি সন্ধান করার পরে একটি পাওয়ার জন্য দ্রুত গণনা চালান মানদণ্ডের মূল্যায়ন বিষয় সম্পত্তি জন্য। উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনি তিনটি তুলনামূলক সম্পত্তিগুলি যথাক্রমে 450,000 ডলার, 80 480,000 এবং 435,000 ডলারে বিক্রি করেন তবে আপনি এই পরিসংখ্যানের গড় হিসাবে নেবেন - 455,000 ডলার।
আরেকটি বিকল্প হ'ল একটি প্রতি বর্গফুট দাম (পিপিএসএফ), যা আপনার কম্পিউটারের বিষয়বস্তুর চেয়ে কম বা তার চেয়ে ছোট হলে কার্যকর useful উদাহরণস্বরূপ, ধরুন 450,000 ডলারের সম্পত্তিটি 2,000 বর্গফুট (পিপিএসএফ $ 225), 480,000 ডলারের সম্পত্তিটি ছিল 2,200 বর্গফুট (পিপিএসএফ $ 218) এবং $ 435,000 সম্পত্তি ছিল 1,950 বর্গফুট (পিপিএসএফ $ 223)। গড় পিপিএসএফ 222 ডলার। ২,৩০০-বর্গফুট বিষয় বিষয়বস্তুর জন্য, এটি 10 510,600 এর বেসলাইন মূল্যায়নের সমান হবে।
কিছু যোগ করুন, কিছু বিয়োগ করুন
যেমনটি আগেই ব্যাখ্যা করা হয়েছে, সম্পত্তির মূল্যায়ন হ'ল বিজ্ঞানের চেয়ে বেশি শিল্প - এবং এটিই সেই স্থানে যেখানে মূল্যায়ন বিষয়ভিত্তিক হয়। শারীরিক বৈশিষ্ট্য দুটি তুলনামূলক বৈশিষ্ট্যের মধ্যে সর্বাধিক সুস্পষ্ট পার্থক্যের প্রতিনিধিত্ব করে - একজনের তুলনায় অন্যটির তুলনায় আরও ভাল মেরামত হতে পারে, বা একজনের গ্যারেজ থাকতে পারে অন্যটি না করে। অতএব, গুণমান, শর্ত, নকশা এবং বিশেষ বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য অ্যাকাউন্টের জন্য আপনাকে দামকে উপরে বা নীচে সামঞ্জস্য করতে হবে।
উদাহরণস্বরূপ, যদি পরবর্তী রাস্তায় কোনও সম্পত্তি সম্প্রতি বিক্রি হয় তবে এটির মতামত রয়েছে, যেখানে বিষয়বস্তুটি ইটের প্রাচীরটিকে উপেক্ষা করে, আপনাকে সাবজেক্টের সম্পত্তির বেসলাইন মানটি কমিয়ে দিতে হতে পারে। এটি প্রাথমিক বিষয়, তবে আপনি কোনও পেশাদার মূল্যায়নের অভিজ্ঞ চোখের অনুপস্থিতিতে এটিই সেরা।
ব্যয়ের পদ্ধতির ব্যবহার করে জমি মূল্যায়ন
সম্পত্তির পুনর্নির্মাণের জন্য সম্পত্তিটির কত খরচ হবে তা গণনা করে ব্যয়ের পদ্ধতির শুরু হয় সঠিক প্রতিরূপ বর্তমান বিল্ডিং বা একটি নির্মাণের জন্য তুলনীয় বৈশিষ্ট্য সহ একই বিল্ডিং এবং সুবিধাগুলি কিন্তু আধুনিক নির্মাণ উপকরণ দিয়ে।
এর পরে মূল্যায়নকারী অধিকৃত অবমূল্যায়নের জন্য একটি পরিমাণ কেটে নেয়, যা সময়ের সাথে সাথে অসচ্ছলতা বা পরিধান এবং টিয়ার ফলে সম্পত্তিটির মূল্য হ্রাসকে প্রতিনিধিত্ব করে। এখানে তত্ত্বটি হ'ল স্ক্র্যাচ থেকে একই সম্পত্তিটি তৈরি করতে ব্যয় করার চেয়ে বিদ্যমান সম্পত্তির জন্য কেউ বেশি অর্থ প্রদান করবে না।
ব্যয় পদ্ধতির নতুন নির্মাণে বা বিশেষ-ব্যবহারের বৈশিষ্ট্যগুলিকে মূল্যায়নের পক্ষে অনুকূল যেখানে তুলনা করার জন্য পর্যাপ্ত অনুরূপ বৈশিষ্ট্য নেই। আপনি যদি বাণিজ্যিক সম্পত্তি, শিল্প সম্পত্তি বা খালি জমি মূল্যায়ন করেন তবে এটিই সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য পন্থা হতে পারে।
আপনি এটি কীভাবে করেন তা এখানে:
জমির মূল্য নির্ধারণ করুন, এটি শূন্যস্থানটি কল্পনা করুন
খালি জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য সরাসরি তুলনা করা সবচেয়ে সাধারণ পদ্ধতি - অন্যান্য প্লট সম্প্রতি কীসের জন্য বিক্রি হয়েছে? উদাহরণস্বরূপ, land 50,000 এর একটি জমি মূল্য অনুমানকারী ব্যবহার করুন।
বিল্ডিং নির্মাণের ব্যয় নির্ধারণ করুন
আদর্শভাবে, আপনি ছাদ, ফ্রেম এবং নদীর গভীরতানির্ণয়ের মতো সমস্ত পৃথক নির্মাণ উপাদানগুলির ব্যয় যোগ করতে পারবেন। যাইহোক, এই অনুশীলনটি বেশ ক্লান্তিকর এবং ব্যয় নির্মাতার পক্ষে সেরা বামে। প্রতি বর্গফুট একক অঙ্কের হিসাবের সাথে কাজ করা সহজ - কোনও স্থপতি বা কোনও নির্মাণ প্রতিষ্ঠানের কাছে ফোন কল আপনাকে এখানে সহায়তা করতে পারে।
উদাহরণস্বরূপ, যদি 2,000,000 বর্গফুট ফিট গুদাম স্থাপনে কোনও নির্মাণ সংস্থা $ 100,000 ডলার ব্যয় করে তবে প্রতি বর্গফুট প্রতি হার 50 ডলার হবে। নির্মাণের ব্যয়টি পেতে বিষয়বস্তুর বিল্ডিং এরিয়া দিয়ে এই হারকে গুণ করুন। উদাহরণস্বরূপ, ধরুন আপনার গুদামটি 5000 বর্গফুট। আনুমানিক নির্মাণ ব্যয় হবে $ 250,000 (5,000 x 50)।
অবমূল্যায়নের জন্য একটি পরিমাণ হ্রাস করুন
অবসন্নতা সময়ের সাথে সাথে সম্পদের বয়সের হিসাবে মূল্য হ্রাস প্রতিনিধিত্ব করে, হয় পরা এবং টিয়ার কারণে বা ইউটিলিটির ক্ষতির কারণে - একটি আধুনিক অফিস আধুনিক যোগাযোগের পদ্ধতিগুলি পরিচালনা করতে সক্ষম হবে, উদাহরণস্বরূপ, যেখানে একটি 40 বছরের পুরানো বিল্ডিং নাও করতে পারে থাকা. সহজ অবমূল্যায়ন পদ্ধতি হ'ল বয়স-জীবন পদ্ধতি, যা অনুমান করে যে সম্পত্তিটি তার কার্যকর জীবনের সাথে কতটা দূরে। উদাহরণস্বরূপ, সম্পত্তিটি যদি 10 বছর পুরানো হয় এবং 40 বছরের অর্থনৈতিক জীবনযাপন করে তবে নির্মাণ মান 25 শতাংশ অবনতি করতে হবে। এই উদাহরণস্বরূপ, এটি আপনাকে 187,500 ডলার ব্যয় করে।
মানটি সন্ধান করুন
শেষ অবধি, বিল্ডিংয়ের অবমূল্যায়নকৃত নির্মাণ ব্যয়ের সাথে জমির মূল্য যুক্ত করুন। এখানে, সম্পত্তিটির মান ,000 50,000 + $ 187,500 = $ 237,500।
লিজড বিল্ডিংয়ের জন্য আয়ের পদ্ধতি
যদি বিষয় সম্পত্তি ইজারা দেওয়া হয় এবং আয়-উত্পাদনকারী হয়, আপনার আয়ের পদ্ধতির সাহায্যে মূল্য নির্ধারণের বিকল্প রয়েছে। এই পদ্ধতিটি সম্পত্তিটির ভাড়া আয়, বা আয়ের সম্ভাব্য ব্যবহার করে এর বাজারমূল্যকে দৃ .় করে তোলে। অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং এবং দ্বৈত ক্ষেত্রগুলি এমন বৈশিষ্ট্যের উদাহরণ যা আপনি আয়ের পদ্ধতির সাহায্যে মূল্যবান হতে পারেন।
এই পদ্ধতিটি কিছুটা জটিল হয়ে যায় এবং কীভাবে এটি করা যায় তার উপর পুরো বই লেখা হয়েছে।
সংক্ষিপ্ত সংস্করণ এখানে:
সম্পত্তির নেট বার্ষিক আয় নির্ধারণ করুন
নেট বার্ষিক আয় ভাড়াটে এবং দখলদারদের ইজারা আয় ase বিল্ডিং যদি খালি বা আংশিক খালি থাকে তবে আপনাকে এই চিত্রটি অনুমান করতে হবে। অ্যাকাউন্টে শূন্যপদ গ্রহণ করা নিশ্চিত করুন। উদাহরণস্বরূপ, একটি বহু-ইউনিট অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স সহ, আপনি অনুমান করতে পারেন যে ইউনিটগুলির 20 শতাংশ ভাড়াটে মুড়ি দেওয়ার জন্য বছরের কমপক্ষে এক মাসের জন্য শূন্য থাকবে। এই হিসাবে, আসল ভাড়া আয় শিরোনাম চিত্রের তুলনায় কম হবে, যা ধরে নেয় যে বিল্ডিং সর্বদা পুরোপুরি দখল করে আছে।
এই উদাহরণস্বরূপ, কল্পনা করুন যে আপনি একটি অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স মূল্যবান করছেন যা প্রতি বছর ভাড়া ইনকামে ,000 500,000 আয় করে।
নেট অপারেটিং আয়ের সন্ধান করুন
নেট অপারেটিং আয়ের যথাযথ প্রয়োজনীয় অপারেটিং ব্যয় যেমন রক্ষণাবেক্ষণ, ইউটিলিটিস, সম্পত্তি কর, সংগ্রহের ক্রিয়াকলাপ এবং সম্পত্তি পরিচালকের ফি হিসাবে সম্পত্তি বিয়োগ থেকে আয়ের সমান। এই উদাহরণে, ব্যয়গুলি $ 100,000 পর্যন্ত যোগ করে। ফলস্বরূপ, এনওআই 400,000 ডলার থেকে কাজ করে।
সম্পত্তির ক্যাপ রেট স্থাপন করুন
মূলধন বা "ক্যাপ" হারটি ভাড়ার আয়ের ভিত্তিতে সম্পত্তি থেকে আপনি প্রত্যাশার প্রত্যাশা করছেন। ক্যাপ রেট সূত্রটি সম্পত্তি মূল্য দ্বারা বিভক্ত NOI। এখানে, আপনি সম্পত্তিটির মূল্য জানেন না - যেহেতু আপনি এটি গণনা করার চেষ্টা করছেন। সুতরাং আপনাকে পিছনে কাজ করতে হবে এবং ক্যাপ রেট বা ফলন দিয়ে শুরু করতে হবে যা আপনি আপনার বিনিয়োগের জন্য অর্জন করতে চান।
সম্ভাব্য ক্রেতা হিসাবে, আপনি সিদ্ধান্ত নিতে পারেন যে এই বাজারে একটি 8 শতাংশ ফলন গড় এবং এই সম্পত্তি ক্রয় থেকে আপনি এটি পেতে চান। যদি আপনি সেই হারটি অর্জন করে এমন কোনও দামের জন্য দরকষাকষি করতে না পারেন, তবে আপনি আরও লাভজনক বিনিয়োগের সন্ধান করবেন।
সম্পত্তি গণনার বাজার মূল্য চালান
সম্পত্তির মান পৌঁছানোর জন্য ক্যাপ হারের দ্বারা এনওআই ভাগ করুন। এই অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংয়ের মূল্য নির্ধারণ করা হবে percent 400,000 8 শতাংশ (0.08) বা 5 মিলিয়ন ডলার দ্বারা বিভক্ত।
